土地に関する業務で依頼が多いのは、土地確定測量と分筆登記になります。
確 定 測 量
確定測量とは、文字通り土地を確定するための測量業務です。
必要になってくるケースは以下の通りです。
- 売買するのに必要
- 分筆登記をするのに必要
- 土地の表題登記をするのに必要
確定測量は、土地を確定しなければなりません。
確定するためには、自分自身だけではその土地の範囲を決めることができません。
他の人が所有している土地、国や都道府県、市町村が管理している道路、あるいは川など、ご所有の土地は誰かの何かと必ず接していると言えます。そのため、土地を確定するためには、その接している何かの所有者あるいは管理者からの承諾が必要になります。
これが確定測量の難易度を上げている１つの要因になっていますが、あらゆる場面で必要となる業務です。
- 売買をする場合
土地を売買する場合、商品である土地がどこからどこまでなのかをはっきりさせる必要があります。[公簿売買]と呼ばれている土地登記簿謄本に記載されている面積だけを頼りに売買をするケースもありますが、近年は確定測量をするケースが多くなっています。測量の精度が格段に上がっているため土地登記簿謄本に記載されている面積と差異が生ずるケースが多いことが１つの要因と言えます。しかし、確定測量は土地を売る側がするケースと買う側がするケースがあります。これは、確定測量には多くの期間と費用がかかることに起因しています。土地を売却する予定がある方は、土地家屋調査士や不動産会社に相談してみることをお勧めします。 - 分筆登記をする場合
土地の分筆登記をする場合にも、この確定測量が必要になります。土地を分けるわけですから、元の土地の範囲を確定する必要があります。分筆登記をする場合は、確定測量とセットでご依頼頂くことになります。 - 土地の表題登記をする場合
土地の表題登記は珍しいケースです。土地が新たに発生した場合やこれまで登記されていなかった土地を初めて登記する手続きになります。土地を初めて登記するわけですから、その土地の範囲を確定する必要があります。
分 筆 登 記
土地の分筆登記とは、１つの土地を複数に分けるための登記です。この登記は形成的登記（創設的登記とも）と言われていて、申請しなければいけないという義務はありません。
勿論１つの土地に複数の建物を建てることは可能ですし、極論を言えば１つの土地の一部を誰かに売却することも可能です。
ではなぜ分筆登記が必要なのか？
土地の一部を誰かに売却するケースを考えてみましょう。
法務局に備え付けられている権利関係などを記載する登記簿謄本というのは、１つの土地につき１つしかありません。そのため土地の一部を誰かに売却した場合、購入した人は自分の所有となった権利を記載することができません（持ち分という形で複数の人の権利を記載することは可能）。つまり購入者の権利を明確にすることが出来ないわけです。何が起こるかというと、土地を購入するために銀行から資金を借りようとしてもなかなか銀行は貸してくれなません。また、お金を借りないで購入できたとしても、自分がその土地を所有しているということを他の人に知らせる手段が限られるわけですから、その土地に建物を建築することも大変難しくなります。
分筆登記は土地を分けることで、分けた土地全てに登記簿謄本が作成されることになります。そのため売却する人にも購入する人にも、自分の権利の種類や範囲を明確にすることが出来るという大きなメリットが生まれます。
土地の一部をそのまま売買するのと、土地を分筆して売買するのと、どちらが売り易くて買い易いのか一目瞭然ですし、どちらが安全な売買ができるかも一目瞭然だと思います。